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2013年7月24日水曜日

管理人のプロフィールと不動産投資歴

当ブログ「競売大家さん」をご覧いただきありがとうございます。管理人のアオチビです。

サラリーマンとして企業に勤めるかたわら、収益物件を購入し不動産投資を行っています。2007年にワンルームを現金で購入したのが最初です。その後はアパート一棟を購入し、4年間は新しい物件購入は行わず、購入したワンルームとアパートの運営だけをしていました。

不動産の購入経験は一般市場だけでしたが、2013年に初めて競売で物件を落札しました。競売は難しいというイメージがありましたが、取り組んでみると意外と簡単です。物件の取得金額も一般市場価格より大幅に安くできました。

競売で落札した築40年戸建て
2013年に競売で落札した築40年の戸建て。手入れされず草木が生い茂っている。

ここで私の不動産投資歴を簡単に振り返ってみたいと思います。月までは覚えていないため、年単位での一覧となりますが、おおまかな流れを見て頂けると嬉しいです。


私の不動産投資歴

◆目次
2004年:不動産投資との出会い
2007年:ワンルームを購入し大家さんデビュー
2009年:1K8戸のアパート一棟を購入
2013年:競売にて一戸建てを落札
2013年:2009年に取得したアパートを売却
2013年:任意売却にて一戸建てを購入予定
家賃収入の履歴


2004年:不動産投資との出会い

実は不動産投資には2002年に出会っていたのですが、19歳だった当時は全然気が付いていませんでした。私が大学に入学してから半年後、父親が祖母の実家にマンション一棟を建てたのです。当時は父親が1億数千万円の借金をした事を聞き、実家が破産するのではという恐怖でいっぱいになったことを覚えています。

そこで実家を救うには自分がお金を稼ぐしかないと思い立ち、インターネットの普及に目を付けてITの勉強をすると同時に、投資やビジネス関連の書籍を手当たり次第に読んでいきました。本当に何も知らなかったので、マクロ経済学の本から株式投資の本まで、お金に関わるいろいろなジャンルの本を500冊は読みました。大学生でお金がなかったので、図書館で借りたりや立ち読みをしたりもしました。

そうして2年間、ずっとお金の勉強をするため毎日のように本を読んでいる事を知っていた友人が、これ面白いよ、と薦めてくれたのが「金持ち父さん貧乏父さん」でした。2004年の事です。あまりにも直接的なタイトルの本だったので最初は読む気がしなかったのですが、読み始めてみると、まさに自分が知りたかったお金持ちになるための仕組みが書かれていました。

「持ち家は負債」「不労所得を増やすことで金持ちになれる」など、ちょうど就職活動をする前だったこともあり、お金の稼ぎ方について大きな衝撃を受けました。本の中では、働いて稼ぐお金は自分の労働の範囲という限界があるため、自分が働かなくてもお金を稼ぐ方法として「不動産投資」が実例として挙げられていたのです。

その日のうちに本屋と図書館に行って不動産投資の本を大量に調達してきました。ただし当時は貯金も170万円しかなく、収益物件など買えないと思っていたため実際に不動産投資を始めるのは3年後まで待つことになります。その間は不動産投資の入門書から、融資付けの本、リフォームの本などを全部で50冊ほどを読んで勉強をしていました。

2007年:ワンルームを購入し大家さんデビュー

「金持ち父さん貧乏父さん」との出会いの後、お金を作り出すために重要なスキルである、【セールス】【マーケティング】を学ぶため、大手の営業会社に入社しました。人付き合いが苦手で勉強が好きだったので、子供のころからずっと研究職になるつもりで大学での専攻は工学部・材料工学だったのですが、大学3年の就職活動で一気に方向転換をしました。

新規市場開拓の営業マンとして意気込んで入社したものの、営業成績はほとんど未達成で全く活躍できませんでした。営業は3年間従事していたのですが、功績を挙げられない完全な窓際サラリーマンです。しかし個人としては充実していました。人付き合いへの苦手意識をだんだんと克服していく事ができ、外食や遊びをせずに不動産投資の頭金を着々と貯めていたからです。

売れない営業マンであったものの、営業2年目であった2007年に中古ワンルームを購入しました。手持ち資金は450万円だったのですが、大学時代の友人から購入資金を借り、600万円の物件を購入しました。初めての不動産投資で空室が怖かったので、横浜の人気駅で駅近物件を選びました。

オーナーチェンジで購入したので、購入の翌月からすぐに家賃が振り込まれます。初めての家賃収入を通帳で見たときは感動しました。自分が働いていないのに収入があるというのは不思議な感覚です。

2009年:1K8戸のアパート一棟を購入

2007年に手持ち資金を全部使って投資をしてしまったので、次の物件の購入資金を作るため2年間貯蓄に励みました。その間も物件探しと不動産に関する勉強は続けていました。シェアハウスという不動産投資の方法があることを知ったり、融資を使った不動産投資の方法を勉強したりしていました。

そうして勉強を続けている途中、2008年9月にリーマンショックが発生しました。みるみるうちに不動産の価格が下落していきます。私の給料も下がりましたが、2007年に買ったワンルームからの家賃収入と、節約生活によって購入資金はどんどん貯まっていきます。2008年には生活費の節約のため、一人暮らしをやめてルームシェアにしました。毎月15~20万円は貯金していました。

毎月の貯金で400万円が貯まったころ、住んでいる家から自転車で10分ほどの場所に築浅木造アパート情報が出てきました。ターミナル駅徒歩8分・築6年で利回り15%!自分が住んでいる地域なので入居付けに苦労しない事はすぐにわかりました。

ただし借地権の物件のため普通の銀行では融資額が少なく、融資額を増やそうとすると金利の高いノンバンクからしか借入れができません。それでも一件目に購入したワンルームを共同担保に入れても8割までしか融資額が伸びないので、購入するためには1100万円の資金が必要でした。手持ち資金は400万円しかありません。さらに購入競合者が何人かいました。

この状況では普通なら購入などできませんが、親や友人から資金を借り、さらに売主さんに交渉をして代金の一部を分割払いにすることで、ギリギリで物件を購入。これで毎月のキャッシュフロー20~25万円がプラスされました。ワンルームからの収入も合わせれば、会社を辞めてもギリギリ生活できる収入額です。

1K8戸の借地アパート
2009年に購入した1K8戸の借地アパート。築6年で立地も良くほぼ不労所得だった。

順調な不動産投資でしたが、この後の2010年と2011年に空室が続いたりして苦労することになります。それでも立地の良さや築浅の強みを活かし、家賃が下がりながらも満室に戻すことができました。この時期にリフォームや客付けの経験と勉強ができました。

アパートを購入したあとは、仕事では大きな部署異動を2回しました。3年間やっても売れない営業マンのままでしたが、今度はマーケティングの経験をしようと自ら希望してウェブマーケティングの部署へと異動。さらに個人生活では結婚をして、1年半後には子供の誕生と忙しかったため、新しい収益物件の購入は行わず、物件管理と個人からの借金返済をコツコツと進めていきました。

2013年:競売にて一戸建てを落札

妻は専業主婦となり子供も生まれたため、購入資金の貯蓄スピードは下がりましたが、ワンルームも一棟アパートも高稼働を続けていたおかげで、個人からの借金をすべて返済し、手持ち資金も500万円が貯まってきました。

私が投資物件探しをしなくなってから、4年弱の間で不況が続きましたが、2012年冬からはアベノミクス効果により不動産価格が上がってきました。物件売却の絶好のチャンスです。

キャッシュフローが十分に出ているので売却する必要はありませんでしたが、世の中が動く時は投資のチャンスです。また不動産投資家としても成長したいとの思いから、資産の入れ換えをすることにしました。

そこで次の投資対象にしたのが築古の一戸建てです。大家さんとしてレベルアップするためには、ボロ物件の再生は避けて通れないと思っていたので、小さなボロ戸建てを現金で買い、リフォームの経験を積むのが目的です。

一般市場で物件を探すのと平行して、初めての競売にも挑戦することにしました。競売物件は価格がかなり安いので、失敗したとしても損失金は限定されます。

3点セットと呼ばれる競売物件の資料を数十件見て研究したうえで、競売のサポート業者さんに対価を支払って手助けをしてもらいながら、ボロ戸建てに入札して何とか落札することができました。

まだ落札したばかりですので、これから物件を再生させていく過程はサイト上でご報告していきます。

2013年:2009年に取得したアパートを売却

競売物件の取得と平行して、1K8戸アパートの売却も進めていました。楽待の一括売却査定を利用して5社に売却を打診し、3社に相談をして、2社と一般媒介契約を結びました。

不動産市況は上向きで、しかも築浅の高利回りアパートでしたが、借地物件のためなかなか買い手が見つかりません。最初は高めの売却価格で出していましたが、結局は購入金額から少し下げた値段での売却となりました。

それでも4年間アパートを保有しての結果なので十分な金額です。借地の譲渡承諾料などで売却益がほぼゼロで、ローンの残債が少なめだったので、手元に次の物件用の投資資金が残りました。

立地の良い築浅の木造アパートはほとんど手間がかからず、不労所得と言える物件でしたが、楽である代わりに大家さんとしてレベルアップするためには物足りなくなってもいました。普通の大家さんの立場でしたら売却はしないと思いますが、まだまだ力不足の大家であるため、安定ではなく変化を選びました。

2013年:任意売却にて一戸建てを購入予定

競売での入札をするのとほぼ同時期に、一般市場で任意売却物件の戸建てを見つけました。アパート売却活動でお世話になっている業者さんからの情報です。

私の投資物件探しは土地値のボロ戸建てが対象だったのですが、この物件は築11年とまだ新しく、土地の評価額は物件価格の6割ほどです。ただ、任意売却は経験がなかったので体験してみたいと思ったことと、建物の状態が良かったのでセルフリフォームの練習にピッタリだと思い購入に踏み切りました。

任意売却の場合は売買契約をしても、債権者側の合意が取れなければ、売り主側から白紙解約にできる特約が付きます。今は債権者側の合意を取りに動いている、売り主側の業者さんからの連絡待ちです。

家賃収入の履歴

2007年のキャッシュフロー:17万円
2008年のキャッシュフロー:39万円
2009年のキャッシュフロー:14万円
2010年のキャッシュフロー:175万円
2011年のキャッシュフロー:55万円
2012年のキャッシュフロー:267万円
2013年のキャッシュフロー:不動産の購入や売却、リフォーム等で約50万円程度になる見込み